تعرف بالتفصيل على أنواع عقد البيع والشراء للوحدات العقارية

من الطبيعى وبغض النظر عن الهدف من الشراء لابد من استلام تسلسل العقود الى صاحب الارض وأخذ صور ضوئية منها، والذهاب إلى الجهات المهنية فى كل ورقة والتأكد من صحة الأوراق من عدمها، قبل البدء فى شراء أى وحدة سكنية بهدف الاستثمار أو المعيشة هناك بعض الامور الهامة التى تتطلب منا مراجعتها اولا قبل الشراء، وفى هذه المقالة سنسلط الضوء على بعضا منها.

اولا / الهدف من الشراء

لكلا منا هدف او غاية من الشراء فأذا كان الهدف هو الأستثمار فأليك عزيزى القاريء بعض النقاط الهامة :-

1-معرفة سعر العقار الطبيعى فى المنطقة لكى تشترى بسعر السوق او باقل

2-معرفة متوسط قيمة الايجار فى هذه المنطقة فأذا كان العائد (الايجار ) يتراوح مابين 0.8 الى 0.9 % فهذا سعر منطقى مقارنه لراس المال

وللتوضيح اكثر ( عقار قيمتة الفعلية او الشرائية مليون جنية مفترضا ان يكون ايجارة الشهرى لا يقل عن 8000 جنية وبزياده 10 % كل سنة

بهذا يكون القيمة الايجارية متساوية لراس المال المستهدف فى الاستثمار.

3-المقارنة مابين الايجار الفاضى او المفروش لان من خلال التجار الكثيرة اثبتت ان الايجار المفروش افضل بكثير من الايجار الفاضى

وللتوضيح اكثر (شقة ثمنها 400 الف جنية تؤجر ب 3000 جنية فاضى نسبة مقبولة 0.8 % ولكن لما ضفنا اليها فرش ب 50 الف جنية

ارتفع الايجار الى 4500 – 5000 جنية , فهنا ترتفع القيمة الى 450 الف ثمن الشقة بالعفش ولكن ارتفعت النسبة المئوية للايجار 0.10 %

وهذ طريقة مرحبة جدا

عيوب الايجار المفروش

اتلاف العفش ولتفادى هذه المشكلة

لابد من حصر جميىع العفش باشكالة والوانة وعددة وحالتة التى علية وادراجها فى العقد وان يكون فية تامين بقيمة شهرين من الايجار

وذلك لضمان استلام العفش بدون نقصان او اتلاف .

استخدام الايجار المفروش فى الاستخدام السئ او المخل ولتفادى هذه المشكلة

ابلاغ اقرب قسم شرطة تابع لها العقار بالأيجار وذلك لاسباب امنية ولاسباب الحيطة .

بهذا انتهينا من توضيح الهدف من الشراء بنية الاستثمار

الشراء من اجل السكن والمعيشة

وهنا لابد من التركيز وان نمسك ورقة وقلم ونجاوب على الاسئلة الاتية ؟

1- هل الشراء كاش – تقسيط ؟

2 – ماهى المقدرة المالية الفعلية فى حالة الكاش ؟

3 _ ما هى المقدرة المالية الفعلية لدفع الاقسلط بدون التاثير على اشياء اخرى ؟

4 -ماهى الفترة الزمنية التى ارغب فى النقل الى السكن الجديد ؟

نصائح من اجل الشراء بهدف المعيشة

1- كما قلنا سابقا التاكد من صحة الاوراق من الجهات المذكوره فى الاوراق وعدم الاعتماد على حضور محامى للاطلاع على الاوراق فقط

2- معرفة من هم السكان الموجودين فى العقار

3 – السؤال عن الخدمات كالاسواق والمدارس والمستشفيات وقربها او بعدها عن السكن

4-السؤال عن المقاول المنفذ للعقار وسمعتة

5-التاكد من الخدمات (الكهربائ – الغاز – التيلفون ) خاصة فى المدن الجديدة او المجتمعات العمرانية الجديدة

6-عند كتابة العقود لابد من ذكر كل كلمة ما تم الاتفاق علية فى العقد انما الوعود ليس لها اصول الا بالعقد

الشراء من اجل السكن والمعيشة بالتقسيط

اولا الشراء بالتقسيط

يشترط بعض المطوريين العقارين او الملاك فى حالة البيع بالتقسيط ان يتم تحرير ايصالات امنة على المشترى او شيكات

وهنا نقول لا تحرر ايصالات امانة انما يتم تحرير شيك بنكى بتاريخ كل قسط ويكون شيك مسطر ونركز على كلمة مسطر ( خطين مائلين اعلى الشيك )

وهذا كانك تقول للبنك التزم بتاريخ الشيك فقط لاغير ولا تصرف الا للمستفيد وايضا لا يصرفة الا من خلال ان يدخل حسابة شخصيا

وان لم تمتلك دفتر شيكات فاذهب الى البنك الذى تختاره انت او الاقرب اليك تفتح حساب جارى وتصدر علية دفتر شيكات هذا الاجراء مدتة من 10 – 14 يوم حسب نوع البنك والمكان

بهذا يكون شراء امن

من الاخطاء الفادحة فى العقود خاصة العقود التى تتم على الوحدات الغير مبنية بالعل او المؤجل استلامها وهو ان يقول البائع تم الاتفاق على موعد استلام xxxxx

وابدى الطرفين حسن النوايا (البيع والشراء ليس فيه حسن نوايا ) البيع والشراء فية مواصفات وعقد ومبلغ متفق علية لذا لابد من وضع شروط جزائية حقيقية وليست وهمية

او متلاعب فى مضمون البنود لكى يكون عقد مبهم لا ينصف المشترى فى حال الاتجاة الى القانون

ثانيا الشراء كاش

شراء وحدة عقارية جاهزة المعاينة.

الاطلاع على تسلسل الملكية (سبق شرحه).

معاينة العقار نهارا وليلا والتعرف على السكان.

اخذ صور ضوئية من اوراق الوحدة المباعة والعقار والارض والكشف عنها لدى الجهات المذكورة فى كل ورقة.

تحرير عقد ابتدائي وعقد انتهائي.

العقد الابتدائي مذكور فية الاتفاق على الشراء وموعد تكملة المبلغ المتفق علية واخر ايصالات خدمات ان وجد (كهرباء , غاز , تيلفون , مياة )
الاتفاق فى ها العقد على المصروفات العقارية التى تقدر بنسبة 2.5 % من اجمالى العقد تدفع فى الضرائب العقارية وهذا البند الزامى لتسجيل الوحدة العقارية.

لابد من توضيحها فى العقد بشكل واضح فاذذا تم الاتفاق بان البائع هو من يدعها فتخصم من اجمالى العقد ويلزم البائع بان يعطى المشترى اصل تسديد التصرفات العقارية.

والعقد النهائي عند اتمام تجهيز الاوراق من الطرفين والكشف عنها ودفع المبلغ المتفق علية كاملا.